Союз по расчету. Гостиница в составе МФК предусматривает ряд особенностей

Включить в состав mix-used комплекса гостиницу, чтобы снизить риски и добиться синергетического эффекта, – выгодно для инвестора. Но девелоперы и операторы гостиничного бизнеса оценивают такие инициативы более сдержанно. И предлагают учесть ряд дополнительных условий.

По данным Комитета по инвестициям, на октябрь 2008 г. в Санкт-Петербурге:

• 407 работающих гостиниц;

• 23 703 номера составляет суммарный номерной фонд;

• 173 гостиничных проекта находятся в стадии реализации;

• 14 054 номера - общий номерной фонд, предназначенный к вводу в эксплуатацию.

9 гостиниц открылось в течение года.

9096 номеров составляет дефицит номерного фонда.

С точки зрения коммерческой отдачи девелоперы считают гостиницы хотя и долговечными, но не самыми высокорентабельными объектами. Слишком специфический вид бизнеса, требующий технологий, не связанных непосредственно с управлением объектом недвижимости. Растущая кредитная ставка в банках делает строительство отелей малопривлекательным, по крайней мере, на год вперед.

Правда, специалисты компании Jones Lang LaSalle отмечают высокий инвестиционный интерес к российскому гостиничному рынку со стороны крупнейших международных компаний. Таких как Wenaasgruppen, ORCO Group, Sokos, EBRD, KanAm и IFC. И фиксируют в 2008 г. несколько интересных инвестиционных сделок, в частности, покупку компанией Listow в Санкт-Петербурге проекта отеля на 175 номеров, с тем чтобы развивать его под брендом Reval.

Однако иностранные инвесторы предпочитают приобретать уже готовый бизнес. И их активность, по данным той же Jones Lang LaSalle Hotel, сдерживается недостатком реального инвестиционного продукта.

Между тем дефицит номерного фонда в Санкт-Петербурге ощущается до сих пор. Поэтому девелоперы охотно включают гостиничную составляющую в свои проекты многофункциональных комплексов, надеясь снизить риски за счет офисов и ритейла. И хотя действующих МФК с гостиничной функцией единицы, тенденция налицо. Апраксин Двор, «Парадный квартал», Electric city, Никольские ряды, «Пальмира» – все эти проекты предусматривают строительство отелей бизнес-класса.


Практически все девелоперы, включая гостиничную составляющую в mix-used проект, рассчитывают привлечь для сотрудничества одного из мировых операторов. Договор с таким оператором решает многие проблемы. Включая взаимодействие с местной администрацией, заинтересованной в приходе известного отельера и в притоке иностранных туристов на территорию.

– Девелоперы следуют генеральной тенденции XX в. – объединению гостиниц в крупные сети, - говорит Елена ИГНАТИЙ, руководитель отдела гостиничной недвижимости Praktis Consulting&Brokerage. – И они правы. Опытный международный оператор обеспечит управление объектом, поможет обойти риски, оптимизировать расходы. И за счет собственных систем бронирования, которые позволяют нивелировать фактор сезонности, обеспечит заполняемость на рентабельном уровне. Соответственно, проект уложится в нормальный срок окупаемости.


Однако для того, чтобы объект стал привлекательным для партнера, который владеет мировым брендом, надо обеспечить ряд условий. Ключевые из них – местоположение будущей гостиницы, ее размеры, удобство в эксплуатации объекта. Их не всегда получается соблюсти, если гостиница спроектирована в составе многофункционального комплекса.


– Гостиницы отличаются не очень высоким потреблением площадей, – утверждает Андрей ШИРНИН, управляющий директор компании «Ренова Строй Групп». – Под отдельно стоящий отель хватит точечного участка размером максимум 0,6 га. Потребность в объемах – не более 20 тыс. кв. м. Но при этом участок должен находиться в приличном месте. Когда мы ведем переговоры с международным гостиничным оператором, размещение объекта в спальном районе просто не рассматривается. Это приходится учитывать, поскольку гостиничный бизнес редко является рентным бизнесом, им нужно управлять, т. е. заниматься совместно с гостиничным оператором.


– Самая понятная для нас концепция – это гостиница, которая расположена в центре города и заполняется бизнес-туристами, – утверждает Алексис ДЕЛАРОФФ, директор по управлению отелями в России – СНГ компании ACCOR Hospitality, владеющей брендами Ibis и Novotel. – В условиях жесткой конкуренции хорошее место дает лучшую отдачу. Учитывая, что гостиничный бизнес затевается по крайней мере на 15–20 лет, лучше год-другой подождать хорошего места, чем зайти первыми, снять сливки, а потом длительно проигрывать конкурентам.

ACCOR берет в управление отели, где минимум 100-150 номеров. Иначе наша работа теряет рентабельность. Участки в центре дорого стоят. К тому же в любой гостинице должен быть генеральный менеджер, отдел продаж, бухгалтерия и такие неоперационные функции, затраты на которые лучше амортизируются в крупном отеле.

В отличие от англосаксонских коллег, чей бизнес на 90% строится на франшизе, у ACCOR 70% бизнеса – собственность или управление. Мы считаем, что это обеспечивает лучшее качество управления и большее доверие к бренду. Мы работаем с партнером-инвестором, который строит объект по нашим рекомендациям на совместно выбранном месте. Затем объект передается нам в управление за вознаграждение.

В России пока нет архитектуры гостиничного бизнеса, нет школы. Здесь очень сложно заставлять владельцев отелей держать стандарты. Для них это непривычная форма взаимодействия, нет понимания, что отель – это не торговая недвижимость. Поэтому мы не развиваем в России франчайзинг и не будем этого делать в течение 10–15 лет. Это влечет слишком большие риски для проектов.


Как правило, гостиницы в составе МФК не отличаются большим номерным фондом. Например, после реконструкции гостиницы «Гавань» на Васильевском острове в ней планируется оставить не более 30–40 номеров, отдав остальные площади под другие коммерческие задачи. Если комплекс возводится на небольшом участке внутри исторической застройки, у девелопера практически нет возможности сделать эту составляющую более мощной.

В то же время международные операторы в Европе занимают не более 50% гостиничного рынка, оставляя ниши для местных игроков. По-видимому, в России одной из таких ниш станут небольшие гостиницы в МФК.


– Разница между гостиницей в составе МФК и спроектированной автономно лежит в вопросах эксплуатации как здания, так и прилегающей территории, – говорит Евгений КРАКАЧЕВ, генеральный директор Heliopark Development. – Гостиничный оператор не заинтересован в том, чтобы отдавать деньги клиента по аутсорсингу компании, управляющей всем комплексом. Гостиницы также не заинтересованы в обилии наружной рекламы. Ни один международный оператор не захочет, чтобы его бренд был вывешен рядом с рекламой бутиков. Конфликта интересов между будущими арендаторами МФК можно избежать с помощью грамотной концепции, в которой гостиничная функция будет несколько обособлена.


Идеальная модель, когда наличие гостиничной составляющей прогнозируется девелопером уже на этапе выбора земельного участка.

– Подобрать участок для гостиницы действительно нелегко. Это далеко не самый высокорентабельный бизнес, – утверждает Андрей Ширнин. – Продавцы же земельных участков рассчитывают свою цену, исходя из наилучшего их использования, с коммерческой точки зрения. В развитии гостиничного бизнеса, как правило, заинтересованы администрации территорий, но у них мало свободных участков, в основном – с обременением, что еще сильнее «утяжеляет» проект.

Мы рассматриваем развитие гостиничного проекта через участие в МФК. Но нами движет не столько желание получить синергию с другими функциями – она, на наш взгляд, невысокая. Скорее, возможность освоить крупные участки совместно с другими девелоперами, разделив с ними риски в части оформления и согласования проекта.

Поскольку «Ренова Строй Групп» не является оператором, а только девелопером, нас интересует также возможность выхода из бизнеса. Чтобы проект был привлекательным на рынке, он должен находиться на отдельном отмежеванном участке. Желательно, чтобы он не пересекался с торговой и офисной составляющей МФК по системам обеспечения, коммуникациям. Эти условия мы сразу ставим другим девелоперам, берясь за совместный проект.


Подготовила Наталья Андропова

Количество просмотров: 577